Eingang mit Türklopfer öffnet Wege zur Denkmal-Abschreibung

ABSCHREIBUNG SEI DANK - STEUERLAST BEI IMMOBILIEN SENKEN

Für Investoren, die Wohnungen oder Häuser als Kapitalanlage erwerben, ist die Abschreibung neben Kaufpreis, Mieteinnahmen und Werteentwicklung selbstverständlicher Teil der Kalkulation. Aber auch für Käufer von selbstgenutzten Wohnimmobilien ergeben sich unter bestimmten Voraussetzungen steuerliche Vorteile. Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien profitieren von attraktiven Sonderregelungen.

Einfach Steuern sparen mit AfA

Bei der Abschreibung geht der Gesetzgeber davon aus, dass eine Immobilie über die Zeit an Wert verliert. Dieser Wertverlust lässt sich über die „Absetzung für Abnutzung“, kurz AfA, steuerlich geltend machen. Eigentümer vermieteter Immobilien haben die Möglichkeit, die Anschaffungs- und Herstellungskosten über mehrere Jahre verteilt abzusetzen. Für Selbstnutzer steht dieser Steuervorteil so nicht zur Verfügung – es sei denn, es handelt sich um eine denkmalgeschützte Immobilie.

Entlastung bei Vermietung

Vermieter können sich jährlich über Abschreibungen in Höhe von zwei Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten freuen – und zwar über 50 Jahre, sofern es sich um einen Neubau handelt. Für Gebäude, die vor 1925 gebaut wurden, können Vermieter 2,5 Prozent über einen Zeitraum von 40 Jahren abschreiben. Besitzer von Häusern, die 1925 und später gebaut wurden, können zwei Prozent über 50 Jahre verteilt abschreiben.

Aufgrund der angespannten Wohnsituation in vielen Gebieten hat der Gesetzgeber eine Sonderabschreibung für Vermieter geschaffen: Zusätzlich zu den üblichen zwei Prozent kann ein Investor vier Jahre lang bis zu fünf Prozent der Anschaffungskosten abschreiben. Überdies gibt es besonders attraktive Abschreibungsregelungen für Denkmal-Immobilien.

Übrigens, die AfA bezieht sich nur auf Haus oder Wohnung abzüglich des Grundstückswert. Schließlich nutzen sich Grund und Boden nicht ab.

Drei Prozent AfA ab Januar 2023

Die Ampel-Parteien haben in ihrem Koalitionsvertrag festgeschrieben, die lineare Abschreibung beim Neubau von Mietwohnungen anzuheben. Innerhalb der Legislaturperiode soll der AfA-Satz von derzeit zwei auf künftig drei Prozent steigen. Dieses Vorhaben soll bereits ab Januar 2023 in die Tat umgesetzt werden. Damit will Bundesbauministerin Klara Geywitz einen weiteren Anreiz für Investitionen in den Wohnungsbau setzen.

Neu gebaute Wohnimmobilien zur Vermietung, die ab 2024 fertiggestellt werden, sollen künftig mit drei Prozent jährlich abgeschrieben werden können. Damit würde die Dauer der Abschreibung von bisher 50 auf 33 Jahre sinken. Für Gebäude, die bis Ende 2023 fertiggestellt werden, gelten weiterhin die bisherigen Regelungen.

 

Über die Denkmalschutz-Abschreibung können sowohl Kapitalanleger als auch Selbstnutzer denkmalgeschützter Immobilien die Sanierungskosten steuerlich geltend machen.

 

Attraktive Denkmal-AfA

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass denkmalgeschützte Immobilien höhere Investitionen für deren Erhalt erfordern, und hat besondere Regelungen für Abschreibungen bei Denkmalschutz-Immobilien geschaffen. Über die reguläre Abschreibung hinaus können Eigentümer, die ihre Immobilie nicht selbst nutzen, auch die Modernisierung- und Sanierungskosten über zwölf Jahre abschreiben. In den ersten acht Jahren dürfen Vermieter neun Prozent, in den verbleibenden vier Jahren sieben Prozent dieser Kosten steuerlich geltend machen.

Abschreibung für Selbstnutzer von denkmalgeschützten Immobilien

Wer selbst in einer denkmalgeschützten Immobilie wohnt, kann zehn Jahre lang bis zu neun Prozent der Kosten zur Erhaltung des Gebäudes als Sonderausgaben in der Steuererklärung absetzen. Selbstnutzer können also insgesamt 90 Prozent der Kosten für die Erhaltung Ihrer Wohnimmobilie abschreiben.

(Stand: Dezember 2022)

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